J’ai trouv\u00e9 un article qui, je pense, r\u00e9sume parfaitement la situation et les risques relatifs \u00e0 l’achat immobilier.<\/p>\n
Faut-il acheter ou louer son logement ?<\/font><\/big><\/big><\/p>\n Cher Econoclaste<\/em><\/font><\/p>\n J’ai termin\u00e9 mes \u00e9tudes, je travaille depuis quelques temps, je vis en couple, mon mari travaille \u00e9galement, nous avons l’intention d’avoir tr\u00e8s bient\u00f4t des enfants. Nous allons nous installer dans la ville ou nous travaillons, et nous nous posons la question suivante : qu’est-ce qui est le plus int\u00e9ressant, louer un logement ou l’acheter?<\/em><\/font><\/p>\n Une pr\u00e9cision avant toute chose. Si vous retirez un plaisir particulier dans le fait d’\u00eatre propri\u00e9taire, si vous avez envie d’arranger votre logement \u00e0 votre go\u00fbt, si vous avez en vue le logement dont vous r\u00eavez, ne vous posez pas ce genre de question, et achetez. Il n’y a aucune raison de renoncer \u00e0 se faire plaisir quand on en a la possibilit\u00e9 mat\u00e9rielle.<\/font><\/p>\n Si vous n’\u00eates pas dans ce cas – c’est \u00e0 dire, vous consid\u00e9rez un logement comme un lieu de vie satisfaisant un besoin pratique, et que vous cherchez l’option financi\u00e8rement la plus int\u00e9ressante, r\u00e9flechissez bien. Vous devez entendre autour de vous \u00e9norm\u00e9ment de gens vous disant d’acheter, \u00e0 l’aide de cet argument suppos\u00e9 imparable : “payer un loyer, c’est de l’argent qui dispara\u00eet, on n’a rien en contrepartie. Il faut acheter, comme cela, ce que vous d\u00e9penserez chaque mois servira \u00e0 ce que, \u00e0 l’issue du remboursement, vous aurez une maison \u00e0 vous”.<\/font><\/p>\n Prudence. L’une des r\u00e8gles de base de l’\u00e9conomie est qu’on n’a rien sans rien, qu’il n’existe pas de repas gratuit. S’il \u00e9tait possible effectivement de payer la m\u00eame chose chaque mois qu’un locataire, pour finalement \u00eatre propri\u00e9taire, acheter serait tr\u00e8s int\u00e9ressant : le r\u00e9sultat, c’est que beaucoup de gens ach\u00e8tent, faisant ainsi monter les prix \u00e0 l’achat, conduisant \u00e0 ce que les mensualit\u00e9s en cas d’achat sont significativement plus \u00e9lev\u00e9es que des loyers.<\/font><\/p>\n Je vous propose un exemple. L’un de mes coll\u00e8gues, mari\u00e9, deux enfants, situation confortable, souhaite s’installer avec sa famille dans la ville de Rennes. Il recherche donc des maisons \u00e0 louer, proches du centre ville. Il a par exemple visit\u00e9 une maison de 140m\u00b2, 4 chambres, avec jardin de 200 m\u00b2, dans l’un des beaux quartiers de la ville, proche du centre, dont le loyer mensuel est de 1000 euros. Il lui est possible de trouver un peu moins cher dans des quartiers proches du centre mais moins prestigieux, ou plus cher et plus grand; mais ce prix correspond aux conditions du march\u00e9. Pour beaucoup de gens, ce raisonnement n’est pas valide : entre payer 2000 euros par mois et avoir un bien immobilier au bout, et payer 1000 euros par mois, ils pr\u00e9f\u00e8rent la premi\u00e8re solution, arguant de ce que dans le premier cas, on se constitue un capital, et pas dans le second (ou l’on enrichit le propri\u00e9taire). Mais c’est un raisonnement bien \u00e9trange : si l’on a envie de se constituer un capital, il est tout \u00e0 fait possible de louer, et d’\u00e9pargner l’\u00e9conomie r\u00e9alis\u00e9e. En mettant de c\u00f4t\u00e9 1000 euros par mois, \u00e0 3% annuels, au bout de 15 ans, on dispose d’un capital de plus de 200 000 euros, ce qui constitue un patrimoine tr\u00e8s correct. Mais est-il possible d’\u00e9pargner, surtout lorsqu’on entre dans la vie active? ne risque-t-on pas d’\u00eatre soumis \u00e0 des tentations, et consommer plus qu’on ne voudrait le faire?<\/font><\/p>\n Ce risque est tout \u00e0 fait s\u00e9rieux et compr\u00e9hensible : il n’est pas rare de voir les gens d\u00e9cider de se soumettre \u00e0 un m\u00e9canisme contraignant (par exemple, un emprunt \u00e0 rembourser) pour se forcer \u00e0 faire quelque chose qu’ils craignent de ne pas faire spontan\u00e9ment. L’achat immobilier est alors consid\u00e9r\u00e9 comme une forme d’\u00e9pargne forc\u00e9e. Cependant, il y a beaucoup de moyens de se forcer \u00e0 \u00e9pargner : un bon moyen est le pr\u00e9l\u00e8vement automatique de son compte courant, avec versement sur un produit d’\u00e9pargne. L’exp\u00e9rience montre que ce genre de contrainte suffit en g\u00e9n\u00e9ral. Il est possible qu’elle ne suffise pas : mais apr\u00e8s tout, la contrainte apport\u00e9e par un emprunt immobilier est elle aussi contournable, par exemple en prenant des cr\u00e9dits \u00e0 la consommation aupr\u00e8s d’un organisme peu regardant. En tout cas, si l’on craint de ne pas \u00e9pargner assez, ce n’est pas forc\u00e9ment une raison pour adopter l’achat immobilier comme m\u00e9canisme contraignant d’\u00e9pargne.<\/font><\/p>\n Car l’\u00e9pargne sous une autre forme que l’immobilier pr\u00e9sente un avantage : il est possible de choisir une forme qui corresponde le plus possible au niveau de liquidit\u00e9, de risque et de rentabilit\u00e9 que l’on d\u00e9sire, chose qui n’est pas possible lorsqu’on constitue son patrimoine en achetant son logement. Car les gens ont tendance \u00e0 l’oublier : le placement immobilier n’est pas sans risque, tout au contraire. Lorsqu’on \u00e9pargne, la r\u00e8gle de base est de diversifier ses actifs pour limiter les risques. Si l’on constitue son patrimoine en achetant son logement, on fait tout d\u00e9pendre non seulement d’une cat\u00e9gorie unique d’actifs, mais en plus, d’un seul bien dans cette cat\u00e9gorie. Si votre patrimoine est exclusivement constitu\u00e9 d’actions Renault, vous courez certes le risque de voir l’entreprise subir des m\u00e9ventes, voire faire faillite : mais la multiplicit\u00e9 de ses activit\u00e9s et de ses march\u00e9s vous offre une protection minimale (et de toute fa\u00e7on, constituer un portefeuille d’actions d’une seule entreprise n’est pas une bonne chose). Rien de tel avec un logement : si sa valeur chute, vous \u00eates compl\u00e8tement expos\u00e9.<\/font><\/p>\n Vous me direz peut-\u00eatre que chacun sait que l’immobilier ne peut pas baisser. Cette croyance est tout aussi r\u00e9pandue que contestable. Une autre anecdote. Une personne que je connais est propri\u00e9taire d’un studio situ\u00e9 pr\u00e8s des facult\u00e9s, dans une grande ville universitaire. Il y a 8 ans, apr\u00e8s 7 mois sans trouver de locataire, il avait d\u00e9cid\u00e9, par lassitude, de mettre le studio en vente. Il n’a trouv\u00e9 aucun acheteur, et du coup, a conserv\u00e9 ce bien et a fini par trouver un locataire : aujourd’hui, celui-ci vaut pratiquement 60% de plus qu’\u00e0 l’\u00e9poque. Vous me direz qu’il a eu bien de la chance : s’il avait vendu \u00e0 l’\u00e9poque, il aurait loup\u00e9 une excellente affaire. Mais il y a une autre le\u00e7on \u00e0 cette histoire. Pensez-vous que les fondamentaux du march\u00e9 immobilier pour ce type de logement aient tellement chang\u00e9 en 8 ans? Qu’il y a tant d’acheteurs suppl\u00e9mentaires qui ont besoin de ce genre de bien? Il y a une chose qui est diff\u00e9rente de l’\u00e9poque : aujourd’hui, les taux d’int\u00e9r\u00eat sont tr\u00e8s bas, ce qui entretient la hausse des prix de l’immobilier en permettant aux gens d’acheter \u00e0 cr\u00e9dit. Mais les taux resteront-ils tr\u00e8s bas durablement? Certains pensent que oui, que d\u00e9sormais, l’inflation \u00e9tant vaincue, le fonctionnement des march\u00e9s financiers permet des taux durablement faibles. Souvenez-vous d’une chose : quand des \u00e9conomistes commencent \u00e0 dire que les conditions \u00e9conomiques sont devenues durablement diff\u00e9rentes, et que les anciennes r\u00e8gles ne s’appliquent plus, c’est qu’il y a des raisons de se m\u00e9fier<\/a>. En d’autres termes, il n’est pas du tout impossible que le march\u00e9 de l’immobilier, dans son ensemble, revienne \u00e0 sa situation de la fin des ann\u00e9es 90 (\u00e0 plus long terme d’ailleurs, on peut anticiper que le vieillissement de la population conduise \u00e0 mettre sur le march\u00e9 immobilier plus de biens qu’il n’y aura d’acheteurs potentiels, provoquant une baisse des prix). Ce qui signifierait, pour les gens qui ach\u00e8tent maintenant, une perte en capital comprise entre 1\/3 et 1\/2.<\/font><\/p>\n D’autres aspects sont \u00e0 prendre en compte, li\u00e9s aux sp\u00e9cificit\u00e9s du logement que vous achetez. Il est possible que la belle vue sur la rivi\u00e8re se transforme en cauchemar, si ladite rivi\u00e8re d\u00e9cide de s’inviter dans votre rez de chauss\u00e9e \u00e0 l’occasion d’une inondation; qu’elle disparaisse, si est construit devant chez vous un magnifique cube en b\u00e9ton, une autoroute, ou une align\u00e9e de hideux pavillons \u00e0 100 000 euros aux jardin agr\u00e9ment\u00e9s de nains en porcelaine; que la r\u00e9gion, la ville, ou le quartier dans lequel vous avez d\u00e9cid\u00e9 d’acheter voie sa valeur marchande se d\u00e9grader rapidement. C’est un risque tr\u00e8s important si votre patrimoine d\u00e9pend d’un seul actif. Vous pensez peut-\u00eatre que vous saurez faire un bon investissement car vous avez du go\u00fbt : mais ce raisonnement, tout le monde le tient. De la m\u00eame fa\u00e7on que parmi les 80% de gens qui d\u00e9clarent mieux rouler que la moyenne, il y a forc\u00e9ment des gens peu r\u00e9alistes, vous n’\u00eates pas \u00e0 l’abri d’une erreur que vous paieriez cash.<\/font><\/p>\n A ces risques li\u00e9s \u00e0 l’actif immobilier, il faut ajouter d’autres incertitudes, concernant votre vie personnelle. Nous vivons une \u00e9poque ou la vie r\u00e9serve des surprises, bonnes ou mauvaises. Du c\u00f4t\u00e9 des bonnes surprises, vous, ou votre conjoint, peut trouver un travail plus int\u00e9ressant et mieux r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 dans une autre ville; vous pouvez vous retrouver avec plus d’enfants que vous ne l’envisagez aujourd’hui. Mais il faut aussi envisager les mauvaises surprises : le ch\u00f4mage, l’obligation d’\u00eatre mut\u00e9 \u00e0 un poste dans une autre ville, et la s\u00e9paration du couple. Vous croyez \u00eatre \u00e0 l’abri de ces risques? Mais n’oubliez pas qu’entre un tiers et la moiti\u00e9 des couples se s\u00e9pare, et que tous les divorc\u00e9s ont, un jour, cru en leurs chances; et que le ch\u00f4mage ou les mutations obligatoires guettent beaucoup de gens. Ces diff\u00e9rentes surprises, en tout cas, ont toutes une chose en commun : le fait d’\u00eatre propri\u00e9taire de son logement, lorsqu’on les rencontre, exacerbe les difficult\u00e9s, pouvant mettre les gens dans des situations tr\u00e8s difficiles. Dans ces conditions, avoir un patrimoine constitu\u00e9 d’actifs relativement liquides est une s\u00e9curit\u00e9; d\u00e9pendre de la revente de son logement peut \u00eatre terrible.<\/font><\/p>\n Il convient de prendre en compte tous ces aspects, tous ces risques, si vous vous interrogez sur l’int\u00e9r\u00eat respectif de l’achat ou de la location. Il y a cependant un autre aspect \u00e0 envisager : la fiscalit\u00e9. Le gouvernement fran\u00e7ais a tendance en effet \u00e0 “aider les gens” en fournissant de nombreuses carottes fiscales pour l’achat immobilier, carottes dont ne b\u00e9n\u00e9ficie pas un locataire ou un \u00e9pargnant normal (comme par exemple les exemptions d’imp\u00f4t sur les plus values, ou la d\u00e9ductibilit\u00e9 des emprunts). Il ne faut pas oublier, cependant, que peu de choses sont plus versatiles que la politique fiscale.Il faut aussi se demander si c’est par volont\u00e9 d’enfoncer encore les gens qui connaissent des difficult\u00e9s que les gouvernements fran\u00e7ais les incite \u00e0 devenir propri\u00e9taires de leurs logements plut\u00f4t qu’\u00e0 louer tout en \u00e9pargnant d’une fa\u00e7on raisonnable.<\/font><\/p>\n Dans votre cas, pour r\u00e9pondre \u00e0 votre question, n’\u00e9coutez pas forc\u00e9ment tous ceux qui vous disent que l’achat est toujours gagnant; et n’h\u00e9sitez pas \u00e0 louer durablement si vous voulez vous garder des marges de libert\u00e9. Si vous louez, cependant, d\u00e9terminez le montant de l’\u00e9conomie que vous r\u00e9alisez, et astreignez-vous \u00e0 l’\u00e9pargner : vous n’en sortirez pas perdants.<\/font><\/p><\/blockquote>\n \n source<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" J’ai trouv\u00e9 un article qui, je pense, r\u00e9sume parfaitement la situation et les risques relatifs \u00e0 l’achat immobilier. Faut-il acheter ou louer son logement ? Cher Econoclaste J’ai termin\u00e9 mes \u00e9tudes, je travaille depuis quelques temps, je vis en couple, … Continue reading
\nCombien devrait-il payer par mois s’il souhaitait acheter cette maison (ou une maison similaire)? au minimum le double, et pour 20 ans, \u00e9tant donn\u00e9s les prix de l’immobilier local. En d’autres termes, s’il d\u00e9cide de louer plut\u00f4t que d’acheter, il aura la possibilit\u00e9 de vivre tr\u00e8s confortablement, et d’\u00e9conomiser 1000 euros par mois. Vous me direz que s’il achetait, il renoncerait probablement \u00e0 habiter pr\u00e8s du centre-ville, et se trouverait un achat moins cher en p\u00e9riph\u00e9rie. Sauf que cela impliquerait, pour lui et son \u00e9pouse, moins de confort, et surtout, des frais et des complications suppl\u00e9mentaires : acheter une seconde voiture, multiplier les trajets, b\u00e9n\u00e9ficier d’infrastructures plus r\u00e9duites pour les enfants : il n’est pas certain que l’op\u00e9ration soit financi\u00e8rement tr\u00e8s int\u00e9ressante, et si l’on prend en compte le confort, elle ne l’est pas du tout.<\/font><\/p>\n